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板块实探:厚积薄发的内环潜力股——杨浦滨江

2017-12-30 来源:未知 编辑:吴博士

今年来,随着上海楼市对房价的调控,楼市供应明显不足,尤其内环内的供应几乎断供,全年内环批出的预售证屈指可数。不过在即将到来的2018年,内环内却有一个板块,无论供应量、生活配套还是景观资源都极具潜力,这就是杨浦滨江。

趋势:稳步上涨的潜力股

杨浦滨江在土地市场一直是比较低调的存在,作为内环内的地段,直到14年底才超过4万元/平米,地块溢价率也一直不高。不过随着区域规划和硬件的逐步成熟,杨浦滨江的地价也在悄然上涨,截至15年8月最后一次区域地块土拍,区域地价已接近5万元/平米。

2016-2017年区域无供应或将迎来爆发期

在地王频出的2016年和调控甚严的2017年,杨浦滨江却一直没有出现宅地供应,不过区域内的旧改征收计划正如火如荼。在2016年3月,区域内同时启动了西块6个街坊的征收工作,待工作完成将有总计大约超过200000平方米的住宅面积进入土地市场。启动征收计划的地块地理位置十分优越,而且大部分是纯住宅地,以动迁进展来看,将会在未来三年里逐步推向市场。之前杨浦滨江推出的地块,房价都大大低于整个内环的均价,但旧改完成后未来该区域的房价估计会有一个超级巨大的涨幅。

定位:“工业走廊”到“生活岸线”的蜕变

杨浦滨江曾经是杨浦着名的工业区,曾经见证了近代工业的百年辉煌,然而,当繁华退去,曾经的工业走廊却成为上海市区发展建设的死角。不过近几年,随着滨江规划的逐步落地,杨浦滨江正向着“生活岸线”的定位稳步前行。

百年辉煌后的没落

杨浦滨江岸线方圆1公里范围内,几乎每一个门牌,都是一个故事。这里曾相继诞生中国第一家发电厂、第一家煤气厂、第一家水厂、第一家纺织厂。此外,这里的还有国歌纪念馆、上海犹太难民纪念馆、聂家花园等人文气息满满的历史建筑,可以说是一本活着的上海历史。然而,随着近代工业辉煌的逝去,杨浦滨江也随之没落。由于厂区林立,尽管地处内环内,这里仍然成为上海市区的发展死角。区域内的房价也曾常年处于同区域的最低水准。

全新规划点亮滨江岸线

根据杨浦滨江的全新规划,这里将成为生活气息满满的渔人码头。规划中的渔人码头以“海洋文化”和“渔文化”为主题,集海洋文化博览、世界海鲜特色餐饮等功能于一体,其建成后将成为市民、游客积极参与的“全天候”、“不夜城”式国际滨水公共活动中心。目前,在已公开的杨浦滨江岸线上,各类现代化的商务大厦和景观步道已基本就位,更一度成为杨浦市民最爱的人气景点。相信随着功能商家的逐步落位,规划中呈现的蓝图将很快成为现实。

硬件:见证滨江跨越式发展

出行:三线覆盖+一桥三隧=高效通勤

杨浦滨江板块所处区域位于杨浦区东南面,目前已通有轨交4、12号线,未来还规划有18号线。道路交通方面通过内环和中环线可做到便利出行,通常周边区域通达市区主要商圈的通勤时间在20分钟左右。

两线覆盖 18号线已动工

目前区域内,12号线与4号线以及在建的18号线在东外滩共设5个站。12号线连接传统都心南京西路与新都心北外滩及苏河湾。4号环线则可便捷对接市区内环沿线商圈。此外,今年5月,板块内的第三条轨交18号线也已动工,预计2020年前后通车。南北走向的18号线将连接陆家嘴北滨江,进一步盘活杨浦滨江的通勤效率。同时区域内杨浦还规划有滨江有轨交通线路,沿着杨树浦路设置,在大连路、渔人码头、杨浦大桥设站。

内环为邻 隧桥高效连接全市

道路交通方面,杨浦滨江内环内的优势十分明显。隔江与陆家嘴也仅3公里的距离。通过杨浦大桥、军工路隧道、大连路隧道等隧桥可高效连接浦江两岸,未来在滨江板块核心还将建设一条江浦路隧道,进一步提升区域内的越江效率。

生活:历史人文+现代商业=文艺人生

杨浦滨江在过去十几年间,给人们的印象一直属于比较落后的状态,生活配套也基本以老式菜场、街边小店为主。不过近年来区域的商业配套开始呈现跨越式发展,大型商业体在大连路地铁站周边已基本成型。此外区域内入驻的保利、阳光城、八埭头等大型品牌社区都规划有相应的商业配套。未来3-5年,杨浦滨江将形成比较全面的商业配套。

人文氛围浓厚 博物馆群林立

到过杨浦滨江板块的人应该对这里的人文氛围印象深刻。烟草博物馆、国歌博物馆、自来水科技馆。这里的老建筑和博物馆几乎一座接着一座。这一座座博物馆的背后,是上海近代历史的真实写照。尽管与生活配套没有太大关系,不过人文气息对于杨浦滨江未来高端住区的定位提供了不可复制的先天优势。

大型商业体崛起 滨江将现最大城市综合体

目前杨浦滨江板块内的大型商业主要集中在大连路地铁站周边,北美广场、宝地广场等先期建设的商业体为已经入驻的居住区提供了相当丰富的生活选择。不过相对而言,临近江边的区域目前还是配套空白。但根据规划,目前已经启动建设的八埭头项目,将打造上海内环内最大规模的城市综合体,其总体量达160万方,整体规划将超越日本着名的六本木综合体。

品牌项目商业体互补完善社区级生活配套

除了大型商业体外,目前启动建设的,保利、阳光城、首创、八埭头等品牌地产的社区都规划有规模不小的社区商业。如先期建设的保利翡丽甲第,项目旁同期建设有保利绿地广场的大型商业体,未来将与住宅部分同期完成建设,为社区居民提供完善的生活体验。

楼市总结:内环潜力股 2018爆发在即

杨浦滨江一直以来都是上海楼市的价值洼地,但随着近年来滨江区域规划的逐步落地和诸多品牌开发商的入驻,杨浦滨江克服了以往硬件上的缺失,其内环内的地段优势和滨江岸线的景观优势开始发酵,加上区域历史人文的积淀,杨浦滨江的价值蜕变正快速实现。目前而言,杨浦滨江板块内,多个项目高端品牌项目由于未拿到预售证在2017年一直处于捂盘状态,相信在2018年即将迎来爆发,下面跟随小编的步伐一起去先睹为快吧。

潜力项目推荐

板块先锋:保利翡丽甲第

在杨浦滨江的新房市场,保利翡丽甲第可算得上区域标杆,其前期项目翡丽云邸已交房入住的品牌项目,保利翡丽甲第是区域内进驻较早的新房先锋。如今甚至项目的商业保利绿地广场也已基本成型,是区域内相对成熟的项目。

翡丽甲第主推大平层产品,产品面积偏大,品质尚佳,不过总价门槛比较高。尤其后续产品基本在177-240平米,总价预计都在千万以上。价格和开盘日期暂未公布。

保利翡丽甲第

400-818-5005 转 26379

价格待定|凤凰网会员优惠待售

详细位置 : 辽阳路68弄

效果图(6)实景图(4)样板间图(9)周边图(10)规划图(1)户型图(4)

商业巨擘:八埭头

除了已趋成熟的保利翡丽甲第外,杨浦滨江另一个最受期待的项目是距离黄浦江距离最近的综合体项目八埭头。该项目尽管住宅数量不多,但却引入国际顶级开发商——波特曼合作建设地上地下总建筑面积160万平方米上海内环内最大的城市综合体。预计将成为板块内的商业巨擘。

八埭头的住宅部分——八埭头滨江园体量不大,一期仅有一栋住宅,由于预售证未拿到2017年一直未开盘。预计后期会推出110-255㎡的2-3房。

八埭头滨江园

400-818-5005 转 36837

价格待定|凤凰网会员优惠品牌地产待售

详细位置 : 杨树浦路633号

效果图(3)实景图(8)样板间图(9)周边图(3)规划图(2)户型图(8)

滨江新锐:阳光城滨江悦

杨浦滨江的第三个值得期待的品牌项目是阳光城滨江悦,虽然关注度不如前两者,但该项目却是阳光城集团在上海打造的第一个顶级项目,尽管总体量仅5万平米,却配备了2500平米的顶级会所,包含红酒雪茄室、料理研究和私宴厅、棋牌室、早教空间、泳池和健身房等配置,品牌重视程度可见一斑。

阳光城滨江悦一期房源价格在10万出头,目前已经售完,二期暂未开盘。二期计划推出135平3房和155平4房。

阳光城滨江悦

400-818-5005 转 80707

价格待定|凤凰网会员优惠地铁盘待售

详细位置 : 齐齐哈尔路88号

效果图(4)实景图(10)样板间图(6)周边图(7)规划图(1)户型图(6)